Huren of kopen?

Eigen huis

DOOR PETER KAVELAARS
Naast de auto van de zaak, is de eigen woning wel zo ongeveer het meest spraakmakende fiscale onderwerp, en dan vooral de hypotheekrenteaftrek. Of beter nog: de vraag of die nu wel of niet wordt afgeschaft. Dit is vooral een politiek issue; fiscalisten interesseert het in de regel weinig. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek levert een forse hoeveelheid geld op, maar die zal ongetwijfeld gewoon weer terugvloeien naar de burger. Lood om oud ijzer dus? Dat weer niet, want de verdeling van de XFX002terugsluisXFX002 is natuurlijk anders. Sommigen zullen er bij winnen; sommigen bij verliezen. Maar als er dan toch ooit een einde aan de hypotheekrenteaftrek komt - op termijn is dat denk ik onontkoombaar - dan zal daar ongetwijfeld een ruim overgangsregime bij worden bedacht. De wijze van afschaffing staat overigens wel vast: de eigen woning gaat naar box 3; althans, als die dan nog bestaat.

Renteaftrek
Op kortere termijn is er nog geen spoor van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek te bekennen. Hoewel ook momenteel huiseigenaren wel alert moeten zijn: een fiscaal risico zit in een klein hoekje. En vooral een hoekje dat niet altijd beïnvloedbaar is. Denk bijvoorbeeld aan de werknemer die wordt uitgezonden en zijn woning wil aanhouden. In principe is dat tijdens de detachering geen eigen woning meer en daarmee vervalt de renteaftrek. Verhuur van de woning gedurende die periode doet deze verschuiven naar box 3; dat heeft overigens als voordeel dat de huuropbrengsten zelf onbelast blijven. Als de ( rente -)lasten van de woning dus laag zijn, is dat aantrekkelijk. Overigens is er in de wet voor naar het buitenland gedetacheerde werknemers, wel een mogelijkheid om de in Nederland aangehouden woning als eigen woning te blijven aanmerken; de rente blijft dan gewoon aftrekbaar. Alleen het probleem is dan vaak, dat er geen, of niet voldoende, belast inkomen tegenover staat; tijdens de detacheringperiode wordt bijvoorbeeld het loon doorgaans in het buitenland belast. Dan heb je dus niet veel aan de aftrekpost. Gelukkig kan die wel doorschuiven naar de daaropvolgende jaren. Als men dan weer terugkeert, is de aftrekpost alsnog te vergelden. Dat moet dan wel binnen acht jaren.

Een ander geval waarbij men met de renteaftrek moet oppassen, betreft echtscheiding. Als de partner, die de woning verlaat, de hypotheekrente (deels) blijft betalen, dan is die rente nog gedurende twee jaren aftrekbaar. Daarna gaat de woning, of het aandeel daarin, voor die partner naar box 3 en is hij/zij de hypotheekrenteaftrek kwijt. Het is dan verstandig om de woning in het kader van de scheiding maar toe te delen aan de ex-partner, die in de woning is achtergebleven. De schuld gaat dan natuurlijk ook mee en daarmee de renteaftrek. Vervolgens kan die ex-partner voor de hogere rentelast gecompenseerd worden door een hogere alimentatie te ontvangen; die alimentatie is aftrekbaar bij de betalende ex-partner en uiteraard belast bij de ontvangende partij. Zo voorkomt men dat er na de tweejaarstermijn een fiscaal probleem ontstaat. Overigens kunnen er in dit soort gevallen nog wel meer fiscale problemen ontstaan rondom de renteaftrek. Immers, onder de huidige wetgeving geldt dat voor zover een nieuwe woning kan worden gekocht met vermogen ontleend aan een verkochte woning, is in zoverre geen renteaftrek meer mogelijk. Dit kan vooral ook in echtscheidingssituaties problemen opleveren, waarop men bedacht moet zijn.

Fiscaal 2005
Wat is er voor volgend jaar te verwachten rondom de eigen woning? Drie wijzigingen: in de eerste plaats wordt de zogenoemde werkruimteregeling aangepast. Dat is van belang voor degenen die in de eigen woning een werk- of praktijkruimte hebben. Van die regeling kunnen we vooral zeggen dat die heel ingewikkeld is. Leuker is dan ook om te melden dat het eigenwoningforfait voor de eigen woning wordt verlaagd. Momenteel bedraagt het forfait 0,85 procent van de WOZ-waarde; in verband met de gestegen prijzen van woningen gedurende de afgelopen jaren wordt dat verlaagd tot 0,6 procent; maar dan overigens wel over de nieuw vast te stellen hogere WOZ-waarde voor de periode 2005-2006. En tot slot dan voor degenen die hun woning niet of laag hebben gefinancierd: voor hen geldt dat voortaan geen bijtelling meer behoeft plaats te vinden bij het inkomen: als het eigenwoningforfait verminderd met de eventuele rente, dus positief is, dan wordt dat bedrag verlaagd tot nihil. De wetgever beoogt hiermee aflossing van de eigenwoningschuld te stimuleren. Het zal duidelijk zijn dat dit voordeel vooral bij ouderen terecht zal komen.

Peter Kavelaars is verbonden aan Deloitte Belastingadviseurs en hoogleraar fiscale economie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam.
Copyright (c) 2004 Het Financiële Dagblad